もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

【必見】住宅ローン審査の気になる裏事情!借り換えのメリットとは?

      2016/05/18

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

今日は都内で開催された「住宅ローン」をテーマにしたセミナーに参加してきました。
それにしても…改めてセミナー会場に来ている人たちの様子を見ていると、マンション購入に興味のある人がこんなに増えているんだな〜としみじみ感じました。
独身女性のマンション購入って…私も人のことは言えませんがなかなか刺激的ですよね(笑)

それだけ、年金問題をはじめとして将来の資金について不安に思う人が多いということの裏返しでもあると思いますが。
今日の住宅ローンに関するセミナーのテーマは主に3つでした。

1.マイナス金利時代の住宅ローンの現状と活用方法
2.繰り上げ返済と借り換えのメリット・デメリット
3.住宅ローン審査の裏側(承認・否決の裏事情)

では早速、セミナーで学んだ重要なポイントについてまとめていきたいと思います!

住宅ローン 審査 借り換え

マイナス金利で住宅ローンの引き下げ競争!銀行は貸したくてしょうがない!

銀行 住宅ローン 貸したい
今年1月からスタートしたマイナス金利の裏側で、銀行側の困ったお金事情などが見えてきました。
銀行はお金を貯蓄いるだけで損をしてしまう=マイナス金利 ですから「預貸率」のノルマを達成するためにも、誰かに貸したくてしょうがないわけです!(笑)

法人への融資ももちろんですが、個人向けの金融商品として銀行が積極的に売りたいのが「住宅ローン」。
手堅くて、失敗のない商品(物件を担保にするので、いざというときは抵当権を発動)なので銀行にとっては魅力的かつ安心なんですよね。

引っ越しシーズンの今年3月は、どこの銀行も大忙しで引き下げ競争が激化していたそうです。
3月は忙しさで塩対応だった銀行も、5月になってようやく口を聞いてくれるようになったとセミナー担当が愚痴ってました…(笑)

借りる側としては【超ウルトラ低金利】で銀行同士が競争してくれるのはありがたいことですが!

超低金利だからこそ借り換えを検討してみよう!

低金利 ローン 借り換え
不動産投資の場合は、フラット35を利用できませんが、固定金利や変動金利を考えている人にとっては今の1%を切る低金利はまさに借り換えチャンスなわけです。
(あまりに金利が低いので、限度額条件めいっぱいまで組んだ人が5年後、10年後に苦労することになる人が増えそうだと心配ではありますが…;)
ゆとりローンの二の舞にならないことを祈ります。。。ご利用は計画的に。( ̄人 ̄)

私がもし今住宅ローン(自宅用)を利用する機会があれば、固定金利(もしくは固定と変動のミックスローン)を組むと思います。
フラット35や固定金利でこんなに低く借りられるなんて羨ましすぎる。

セミナー担当者は「5年前は2.5%で低い!すごい!」と話していたのに、まさかこんなに下がる時代がくるとは…と失笑してました(笑)不動産業者やファイナンシャルプランナーにとっては市場が活性化して嬉しいんじゃないかな??

これだけの低金利なので、新規だけでなく3年以上前に借りた住宅ローンを「借り換え」する人が増えたという話もありました。
主に固定→変動で、その他(フラット30→フラット20、固定→変動など)ケースがあるようです。

ただ、ローンの借り換えには「繰り上げ返済手数料」「融資事務手数料」「保証料」「登記費用」「印紙代」「媒介手数料」など別途お金がかかるので注意が必要です!(フラットはフルローンが無理なので持ち出しが必須になる)

返済に延滞などの事故があった場合も、借り換えを受けてもらえないケースがあるので事前に確認は必要です。

借り換えをしてメリットが得られる人の目安とは?

・1000万円以上の残債がある人
・10年以上の返済期間が残っている人
・1%以上の金利で借りている人
・フラット35で借りている人
・期間固定の更新が近い人

上記に多く該当する人は、それだけ借り換えによるメリットを受けられる可能性が大きくなります!
私は不動産投資ローンで、住宅ローンの借り換えができないのでサラっと話を聞いていました(笑)

住宅ローンの借り換え審査に通るのはどんな人?

住宅ローン 審査
ローンの借り換えは、誰でもできるというわけではありません。
先ほども触れたように、これまでの返済で事故(延滞)などがないことが前提となりますね。

・返済比率に問題がないこと(年収に対する融資額の割合)
・住宅ローンを借りている物件に住んでいること
・団体信用保険に加入できる
・転職して勤続年数が1年以上である(もしくは安定した職業)
・税金などの滞納がないこと
・個人信用情報に異動情報(事故)がない
・住宅ローンやカードローンで、直近1年以内に延滞したことがない

私は借り換えを検討してはいませんが、将来的に返済方法を見直したときに困らないように気をつけたいと思います!

住宅ローンの審査はどのように行われているの?

銀行など金融期間が住宅ローン審査を行うときは、主に以下の判断基準に基づいて行われています。
銀行員にでもならない限り、具体的な裏事情を知る機会は少ないのでしっかり学んでおきたいところ(笑)

基本的な5つの判断要素

銀行が行う融資審査の「基本的な判断要素」となるのは以下の5つです。チェックしておきましょう!

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 1.信用情報(クレジットヒストリー)に事故情報がないこと
 2.返済比率が基準以内であること
 3.安定して基準収入が取れる環境でありその資質を備えていること
 4.健康状態が良好であること
 5.反社会的組織に属する関係者がいないこと

5の反社会的組織〜に関しては、冗談のようにも見えますが、ローン審査のときは意外と真剣に聞かれます(笑)
審査基準にも明確に表記されているので、この5つはクリアできるように普段から気をつけておきましょう。
では、具体的に審査基準の5つの項目について見ていきます。

信用情報(クレジットヒストリー)に事故情報がないとは?

住宅ローン審査の場合、一般的には融資を行う銀行の子会社である「補償会社」が審査を行うことになります。
もし申込人が返済できなくなった場合は、補償会社が責任を負うことになり、親である銀行は傷つかない仕組み!なんてズルい(笑)

補償会社は、申込人のクレジット取引情報や履歴などを以下の「信用情報機関」に問い合わせて照会します。

▼信用情報期間の代表例
1.全国銀行個人信用情報センター
→銀行の貸出商品(銀行ローンなど)の情報をメインで扱う機関
2.(株)シー・アイ・シー
→信販会社の分割払い、クレジットカードの利用状況をメインで扱う機関
3.(株)日本信用情報機構
→信販会社の分割払い、クレジットカードの利用状況、サラ金(消費者金融)の利用状況をメインで扱う機関

シー・アイ・シーは有名ですよね(笑)クレジットカードを新規で作れるかどうか?を事前に調べたいときは、お金を払えば自分の信用情報を照会することも可能です。(直接取りに行くことも可能ですし、郵送もしてくれます)

クレジットカードの利用状況は直近2年間分が主に照会されますが、延滞・債務減免などの事故情報は2年が経過しても残るようになっているので、事故情報には十分注意しましょう。

サラ金(消費者金融)履歴があると住宅ローンの審査が厳しくなる!

住宅ローン サラ金 審査
今回のセミナーでも特に印象に残ったのですが、やはり「サラ金(サラリーマン金融の略)」=「消費者金融」からの借入履歴があると一気に住宅ローンの審査の印象が悪くなるという実話がありました。

「たとえ延滞などの事故情報がなくても対象」とのことでした。
もちろん「審査が完全に通らなくなる」という話ではありませんが、銀行側から見ると「消費者金融からお金を借りている」=「安易お金を借りる人」のレッテルを貼られてしまうみたいです。

銀行はそういう点は明らかに真面目に見そうですものね…。
いや、個人でどう思っているかは別として…(笑)

完済しても「5年間は少なくとも履歴が残る」らしいので、もし心当たりがあるような場合は、自ら事情を告白することで印象が少しは良くなるそうです。

私もローン審査の経験があるのでわかりますが…審査中はスパッと身ぐるみをはがされるので(笑)
嘘はつけないと覚悟した方がいいですね。

返済比率が基準以内であるとは?

年収に対して、借入額が妥当かどうか、それぞれの金融機関に基準があるので審査されることになります。
変動金利の場合は、将来的に金利が上昇しても大丈夫なように、予め高い金利設定(3〜4%)で返済可能限度額が計算されることが多いです。

安定して基準収入が取れる環境&資質を備えているとは?

住宅ローンを借りる際には「属性が重要だよ!」と耳がタコになるぐらい聞きますよね(笑)
▼住宅ローン審査で大きく影響する個人の属性
・勤続年数
・業種
・年齢
・定年
・個人資産
・勤務先

銀行は長期的に安定して返済を行ってくれるかどうかを気にしているので「上場企業など福利厚生が安定している会社」「企業の審査機関でスコアが高い会社」「医師・看護師・薬剤師など就職に困らない職業」の場合は有利になるそうです。
年齢や借入期間など属性によって融資条件が大きく変わってくるので、今すぐ転職するのは難しいとしてもコントロールできる部分には気を配っておきたいところです。

健康状態が良好であることも大切!

住宅ローン 団体信用生命保険 健康
住宅ローンは「団体信用生命保険への加入」が必須となっているケースが多いので、健康状態も重要な項目となります。
「うつ病」など身体面とは直接関係のない病気であっても、否決の要素となることがあるそうです。
投薬の種類によっては詳しく質問されるケースが予想されるので、過去の診断履歴に関しては「直近3年間」の診断結果を確認しておくといいでしょう。

反社会的組織に属する関係者がいないとは?

身内に関係者がいないことはもちろんですが、身内の「結婚相手」にもそういう方がいないかチェックされます。
過去に、ローン審査が通った後に身内の結婚相手が反社会的組織の関係者であることが知られて、強制的に銀行によって借り上げされた例もあったようです。
審査の前だけではなく、生涯そういった関わりを持たないことが必要。私もこれは知りませんでした。

住宅ローン審査の前後にクレジットカードを作ると大変なことに!

住宅ローン 審査 クレジットカード
審査中に、80万円のキャッシング枠がついたクレジットカードを作ったことで審査がおじゃんになったケースもあるようです。(;∀;)
キャッシング枠=即時にお金を借りられるサービス=借金扱いになるのだとか。

不要なクレジットカードは作らない」ように日頃から注意をしておいた方がいいですね。

さて、いかがでしたでしょうか??
「住宅ローン」というテーマで、様々な裏事情や活用方法などを学ぶことができました。

本当に住宅ローンって奥が深い!住宅だけでなく、自動車ローンやクレジットカードなどお金の借入に関することは身近なだけにしっかりと知識を身につけておきたいですね。
将来の自分が困らないように、些細なクレジットカードの事故などにもこれから気をつけていきたいです。(*˘︶˘*)

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。