もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

繰り上げ返済の計画の矢先に営業マンから連絡が・・・

   

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

先日のブログでも書いたのですが、昨年に都内に1Rマンションを購入したばかりですが、今後「新しい物件を追加で買うか?」「繰り上げ返済をするか」の方針でとても迷っていました。
レバレッジを効かせて、投資効率を上げていくのであれば新しい物件を買うべきなのですが・・・

東京オリンピック前に、この低金利の中で不動産の物件価格が非常に高騰しています
現状の市場動向を見て、今物件を買うのは賢くないと判断して、しばらくは繰り上げ返済に資金を集中することに決めました。
そこで夏のボーナスが出たら節目として100万円を返済する計画で予定を進めていました。

そんな中・・・
マンションを購入した不動産会社の営業マンから珍しく電話がありました。

普段はメールしか寄こさないのに・・・何故だろう??と気になって折り返してみると。
なんと新しい不動産物件の営業でした。「そろそろ1年が経ちますが追加購入のご予定はいかがですか?」と。

不動産投資 後楽園 マンション

うーん・・・営業マンが自ら電話してくるなんて、よほど自信があるか、早く売りたい物件かどちらかな?(笑)ぐらいに思いながら、よくよく話を聞いてみると今回売りに出たマンションは以下の条件とのこと。

・後楽園と春日駅から徒歩5分以内で立地は最高
・物件価格は2200万円の売主希望(高級賃貸マンションとして貸出中)
・築6年ほど
・家賃が約10万円、管理修繕費が約1万円

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うわ・・・
利回りめっちゃ低いよ・・・(ガクブル)

表面利回りがかろうじて5%超えるぐらい、実質利回りは4%台ですね・・・(苦笑)

まだ新しいから高い家賃収入を得られていますが、10年を過ぎたぐらいから家賃も下がりそうだし、管理修繕費もまだまだ上がるだろうから将来的には赤字の匂いしかしない物件。(; ・`д・´)

ネットで詳細を調べてみたところ、立地はたしかに抜群で将来的にも価値は下がりにくそうですが、なんせ利回りが低すぎる!!
主に建物価格が高いことと、管理修繕費が高いことが原因です。。

表面利回りで6%を超えない物件は買わないと決めているので、今回は営業マンにもすぐにお断りのメールを入れました。
不動産投資は「いかにその物件が魅力的か」ではなく「いかに投資効率があるか」が重要です。

自分が住むのであれば、立地や間取りなど環境の条件で選んでもいいのですが、あくまで投資の一環なので冷静に物件を見る必要があります。
不動産会社はやたら低金利、低金利で、今がチャンス!と勧めてきますが、その分マンション価格が高騰していることを忘れてはいけません・・・。
営業マンも銀行も、購入した後にオーナーが破産したとしても何の責任も取ってくれませんからね。

予定通り、繰り上げ返済を行って10年でのローン完済を目指したいと思います!その後は毎月9万の家賃収入を2軒目の物件投資の資金にあてられますから。2軒目はがんばれば5年で完済できそう。
資産を守れるように、将来の安定した資産をつくれるように、慎重に投資先を選び続けていきたいと思います。

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。