もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

不動産投資を始めて2年目、一棟に挑戦するか悩みます!

   

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

5月から、2戸目の区分マンションを探すべく、不動産会社巡りをスタートしました。

不動産投資をはじめてもうすぐ丸2年。2戸目の区分マンションを探し始めます!
こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。 先日、不動産投資を始めて、初めて賃借人の退去が発生する!という記事を書きましたが、いよいよ現

平日は、合間を見つけてはネットで見つけた気になる物件に問い合わせ&担当者と面談約束をセッティング。

そして今週末は、2年前に初の区分マンションを購入した不動産会社の営業マンに会ってきました!!
これまで電話やラインでのやりとりは何回かしていましたが、会うのは実に2年ぶり…!?(笑)

私のこれまでの経験上「できる営業マン」に分類される人たちは、本当にコミュニケーション能力が高い。
話しやすいのはもちろん、面白いし、勉強になるし、ついつい雑談トーク盛り上がってしまい…。

つい最近退去がでたばかりの1戸目のマンションの相談も含めて色々話してきました〜(*・∀・)

区分マンションを探すはずが、なぜか一棟ものを検討することに?

1戸目の区分マンションを担当してくれた営業マンは、私の素性をよーく知ってくれている人です。
なにせ不動産を買うことが初めてだったので、それこそ購入する前は毎週のように会って、物件の見方やローンの組み方など一から全部教えてくれました。

ローンを組むときに、給料や貯金額もぜーんぶオープンにしてしまったので、私の家族よりも私のことを知られてしまっているという恥ずかしさ…(笑)

もういまさら恥ずべきことも隠すべきことも何もありません!!\(^o^)/(白旗)

「実は2戸目を探したいと思ってるんだけどねー。貯金ないけど。」という気楽な感じの相談から始まりました。

2戸目も、何の迷いもなく「区分マンション」を購入するつもりで相談に行ったのですが、たまたま今の担当が「一棟もの」を担当しているということもあり、流れで一棟(主に中古木造アパート)をいくつか見せてもらうことに。

不動産投資 中古 木造アパート

でも、一棟ものってお高いんじゃないですか?

以前、「健美家」や「楽待」で都内の一棟アパートを見たことはありましたが、キレイな物件(特に木造でなくRC物件)は、どれも数億を超える物件ばかりで手を出せないイメージがありました。

一般のサラリーマンがいきなり数億借金って…(υ´Д`)カーチャンにオコラレルヨ??

当時の私には、ただの夢ものがたりのように思えていました。
ただ、ここ2年間の間に、ラインで仲良くしている大家仲間のうち3人がサラリーマンをリタイアするという自体が発生!!
リタイア組の3人のうち2人が一棟ものを始めており数億単位のローンを組んで軌道にのっています。

そんな、夢ものがたりを現実の世界で見てきた影響もあり、最近は「キャッシュフローさえ回れば、別にいいんじゃね??」となんの根拠もなく思えてしまっている自分が逆に怖い。

営業マンに今回色々見せてもらったのは、主に神奈川や千葉にある物件で、担当者曰く、おすすめは大きな大学や病院が近くにある物件。
学生や職員が多いので、安定的な賃貸需要が見込めるという理由ですね。(その代わりライバルが多く賃料競争は激しい…物件の差別化や維持が大変)

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そして、うっかり私の心にズッキューンと響いてしまったのが、東京都内ではなく神奈川・千葉という関東近郊にある中古の木造アパートなので、2000〜5000万円ぐらいの相場で、うっかり私でも買えてしまうんじゃないかという感覚に…!!

いやいや!繰り上げ返済したから現金は手元に少ないんですけどね…!え、本当に買えるの…??

一棟であれば、いっきに6〜8室ぐらいの家賃収入が入るので、青色申告で10室以上の事業的規模(65万円控除)を受けるのも夢じゃない。
うーん、2年目で一棟アパートを検討することになるなら、繰り上げしないで現金を貯めておけばよかったとちょっと後悔… (´;ω;`)

一棟を買うことになった場合、私でもローン組めるの?

三井トラスト、アプラス、千葉銀行、横浜銀行、スルガ銀行など、ローン(融資)先の候補はいくつかありますが、今回はさすがに一棟なので自己資金も事務手数料も、区分以上にかかることになります。もちろん税金も。

ひとまず、大学近くの5500万円で利回り7.5%の物件が気になったので、いくつかの金融機関でローン仮審査のシミュレーションを行ってもらうことに。
まずは、担当おすすめの金利が安くて繰り上げ返済手数料が無料の「アプラス」でチェック。
マクロが組まれたエクセルで、必要情報を入れるだけで「OK!」か「NG!」かすぐに出てしまうという優れもの…。
(こんなエクセルのボタン1発で出るなんて…血も涙もないんですね)

「所得、マンションの残債、住宅の家賃額」などカチカチと必要情報を入れていく担当者…。

私はその様子をドキドキしながらじっと待つだけ。。。(○´^`○)

結果・・・・!!!
4400万までなら融資が可能です!

あ…1000万円足りない…
う〜ん…(´-`)

さすがに今すぐ1000万円の自己資金を用意するのは厳しいですね。
それに、手数料や登記費用なども含めると、プラスあと数百万円は必要。買ったあとの修繕費などの予備費も。

まずは「大家」としての知識と経験値を上げることに注力!

一口に「一棟アパート」と言っても「木造」か「鉄骨」か「RC」か、築浅か築古か、都心か郊外かなど、重要な分かれ道がたくさんあります。
一棟の世界は「プロ(セミプロ)」と呼ばれる、まさに「大家業で食べている」人たちが多いので、何の知識もない素人がひょひょいと出たところで、ただの食い物にされてしまう危険性があるこわい世界です。

ここは、営業マンに任せるだけでなく、しっかり自分の将来のことを考えて、一棟をやるなら返済比率はどれぐらいにするか?利回りはどれぐらいなら大丈夫か?一から勉強していきたい。

初の一棟アパートで失敗すると、金額が大きく、出口(売り)も限られていて大変ですからね。
そして、区分マンションを買う選択肢ももちろん残して来週は中古の区分マンションをいくつか見てきたいと思います!
一棟は、自分でコントロールできる領域が広いのでとても面白そうだけど。

「大家としての経験値」は、挑戦すればするだけ上がるので、30代のうちに知識や経験をどんどん吸収していきたいです!(`・ω・´)

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。