もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

オーナー仲間たちと区分マンション投資について勉強してきた!

   

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

今日は不動産オーナー仲間11名が集まって「区分マンションの投資」に関して勉強会をしてきました。
参加11名のうち8名は不動産投資経験者で、残りの3名が興味がある&これからやってみたいという方でした。

今回は、区分マンションの特徴やそれぞれがオーナーになって経験したことなどをざっくばらんにお話してきましたので、そのことについてブログに書きたいと思います♪

マンションによって管理組合の雰囲気&やる気が全然違うという事実!

まず最初に、それぞれが所有するマンションの管理組合の活動について報告しました。
単身者が多いマンションを所有している人や、ファミリー向けを所有している人など物件の種類はさまざま。

単身者向けマンションは不動産投資家が多いので、総会を開いても遠方に住んでいるため出席する人が少ないという意見も。また、ファミリー向けマンションでも管理組合によって総会の雰囲気が全然違うことがわかりました。

総会では、管理組合の積立推移や費用の明細が細かく見ることができるので、興味がある人は積極的に参加しています。

私の場合、今年4月に所有するマンションの総会に初めて参加してきました。

出席したメンバーが理事長と私とご高齢の女性の計3名だったので、席が空いていた副理事長の役を私が引き受けることになりましたが…(^_^;)

しかも、今年は大規模修繕の予定があったので、偶然にも副理事長として計画に携わることに。
理事長って大変そうな役職ですが、マンションの資金を何に使うか?重要な部分に関われるのでやり甲斐も大きそうです。

理事長の選任は重要!個人の裁量でマンションの未来が大きく変わる!

先ほども書いた通りですが、ほとんどの管理組合の活動は、総会の決議に参加する一部のオーナーと理事長の裁量によって行われています。

それだけマンションの運営に興味がない(忙しくて出られない)人が多いというのが実情。。寂しいですね。

ただし、マンションを所有している以上は、総会の決定事項が「費用」という面で自分に関わってくるという事実は変わりません。

管理費・修繕費がいくらぐらい上がるのか?
新築のときからコツコツ貯められた修繕積立金がいくら残るのか?

修繕積立金の値上げなど、大事なことが「マンションの代理人である理事長」の裁量と「総会の議決権」によって決められています。
また、組合の中には「実際にマンションに住んでいる人」と「投資家(住んでいない人)」の間に格差があることもわかりました。

マンションによっては「居住している人でないと理事長になれない規約」があったり「投資家は実際に住んでいないんだから意見するな」という雰囲気の管理組合もあるそうです!(;゚Д゚) アワワ

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まぁ確かに住んでいる人は「住み心地のいいマンション」を重視しますが「投資家」は利回りを重視する傾向があるので、双方の意見が食い違う可能性があることもなるほどなと思いました。

最近は、外国人の投資家も増えているので、特に都心のタワーマンションなどでは総会が外国人の理事長によって牛耳られている例も増えているそうな(苦笑)

少子化の影響で、マンションの総会が今後外国語で行われる未来も近いのかもしれないですね…。

もし管理組合が大きな問題点を抱えていた場合は、自分が理事長に立候補することで改善される事例もあるようなのでやはり理事長の裁量は大切だと感じました。

マンションには部屋の数だけドラマやトラブルがある!

・居住人が夜逃げをしてしまった!
・管理組合で管積金を遅延している人がいる!
・修繕積立金がマイナスになっている!
・サブリースが解約できなくて契約会社と喧嘩に!

などなど、それぞれが所有するマンションで発生したトラブルの話は大変盛り上がりました(笑)
いやいや、とても勉強になる話ばかりで。。。

まさに今、賃貸している居住人が夜逃げ中・・・という話には全員驚きでしたが(;´▽`)

こういう場合、保証会社に連絡をすれば、ちゃんと家賃の保証料を支払ってくれるので安心なんだそうです。
現在は「夜逃げ申請」を行っている段階で、通れば残された所持品を処分して新たに居住人を探すことができるとのことで。

ほんとに…マンションには、その部屋にしかないそれぞれの人間ドラマやトラブルがあるので話が絶えませんね(笑)

それも含めて、不動産投資のリスクでもあり、また面白さでもあるのかもしれません。。

不動産投資 区分マンション 勉強会

区分マンションと一棟は結局どっちがいいの?

勉強会の最後の方では、結局のところ不動産投資するには「区分」と「一棟」どちらがいいんだろうね?という話になりました。
これは居住を「賃貸」にするか「持ち家」にするかと同じぐらい、永遠に議論されるテーマかもしれません。

レバレッジを大きく効かせてキャッシュフローを増やしていくなら、一棟の方がインパクトが大きい。ですが、区分の魅力は何といってもリスクの小ささ、手軽さ、手間がかからないこと。

出口(物件の売却)を考えるなら、区分の方がローンを借りれる人が多い分流動性が高いです。
不動産投資に不安が大きいというか方は、まずは区分で挑戦してみて経験を積むというのもありかもしれません。

そして、決断の軸となるのは「自分が目標とするキャッシュフローがいくらなのか?」に尽きるということで、投資スタイルは千差万別。人生と同じく1人1人やり方も目標も価値観も違うので答えはないんですよね。

これからも投資活動を通じて、色んな価値観を持つ人たちと経験を共有していけたらいいなと思います。

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。