もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

失敗しない不動産投資の進め方

      2015/09/25

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

シルバーウィークはがっつり遊びました。
またブログ活動を再開します!(*´∀`*)

今日は、御徒町にある和不動産が主催するセミナーに参加してきました!
和不動産が開催するセミナーに出席するのはこれが3回目です(笑)
↓過去の参考記事

ゲームでお金を増やすFortune Mapセミナーに参加♪
こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。 今日は、御徒町にある「和不動産」が主催する 【フォーチュンマップ体験会】に参加してきました

不動産投資を始めるなら?一棟vs区分比較!
こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。 本日は、東京の御徒町にある「和不動産」が主催する、 「徹底比較!区分VS一棟 不動産投資で

今回のテーマは「定年後に年収500万円を安定して得る方法」です。
サラリーマンとしての平均年収がだいたい500万円ですから、現役時代と同じぐらいの収入を不動産利益で得られるようになれば老後も安心だよね、という話です。
そのためには、まずは投資対象となる物件を選ばなければならないのですが、主に基準となる指標は以下の3点です。

不動産投資

投資用物件を選ぶにあたり基準となる指標

①利回り
②ROI(投資回収率)
③入居率

利回りを決めるのは、物件価格と家賃収入。
ROIを決めるのは、実際に使ったお金と家賃収入。
入居率を決めるのは、ほぼエリア(立地条件)と間取りです。
私はこれまで、不動産サイトなどに書かれている利回りを重視して物件を見ていたのですが、ローンで購入する場合は「ROI」をいかに上げるかが大事というお話でした。
つまり「頭金は物件価格の2~3割におさえて、使ったお金に対する収益(回収率)を上げていく」こと。
この考え方が、投資をする上で重要になります。
具体的には、ROIが10~20%になるように投資を進めていく方法がいいそうです。
空室率は98%以上が理想的です。都内の駅近ワンルームなどがいいですね。

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ROIを上げるために注意するべきこと

①頭金を入れすぎない
→ローン額は少なくなりますがレバレッジが効かないので投資効率は悪くなります。レバレッジを効かせるのであれば、頭金は2~3割が妥当。
②ローン期間を短くしすぎない
→借金が嫌でなるべく短期間で返済したくなる気持ちはわかりますが、返済期間が短いと年間あたりのキャッシュフローが悪くなります。現金が手元に入るようにして、繰り上げ返済または追加購入で再投資する方法がベター。
③金利はなるべく低く
→金利が高いと②と同じくキャッシュフローが悪くなるので、低金利で融資してくれる銀行を探す

不動産投資が失敗する金銭要因ベスト4

①安定した家賃収入が入らなくなる
→経年劣化で家賃減少、ライバルによる空室リスク 防止策:家賃が下落しにくい立地を選ぶ
②突発的な費用の発生
→修繕費を考慮していない(特に一棟)、地方ルールを理解していない 防止策:突発費用(修繕・広告費など)をあらかじめ考慮する
③金利の上昇
→防止策:今は超低金利ですが将来、金利が上昇しても大丈夫なようにキャッシュフローを組む
④維持費の上昇
→経年劣化による維持費の増加 防止策:20年後、30年後を意識する、古い物件には注意する
などです。

一度にたくさんの収入を得られることを考えれば、一棟アパートに投資した方がいいとは思いますが、私は修繕リスク、地方ルールなどの不安があるので、今後も区分マンションで投資を進めたいと考えています。
区分マンションのメリットは、なんといっても手間がかからないこと、費用が室内に限定されること、空室のリスクヘッジが取りやすいことです。
なるべく安定的に収益が得られるよう、今後はROIも意識しながら、レバレッジ・複利の効果でお金を殖やしていきたいと思います。
がんばろう~~~!

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。