もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

失敗事例から学ぶ不動産セミナーに参加!

   

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

本日も都内で開催された、無料の不動産投資セミナーに参加してきました!
今日のテーマは「失敗事例から学ぶ不動産投資の成功術」です。

不動産って奥が深いテーマですが、実際に投資されている先輩方から学べる事例があるのはありがたいですね。
今日学んだことについてさっそくまとめていきたいと思います(*゚▽゚)ノ
失敗しない 不動産投資

不動産で失敗しないための投資術!

1.メンテナンス、維持費がかかる物件には手を出さない

2.時間経過でマイナス収支にならない計画を立てる

3.融資枠を意識しながら借入&繰り上げ返済を行う


4.レバレッジを効かてスピードを上げて資産形成を実現する

大きくこの4点です。
では、具体的にそれぞれのポイントについて詳細を見ていきましょう!

 

1.メンテナンス、維持費がかかる物件には手を出さない

購入後に、予期せぬメンテナンス費用に頭を悩まされることがあります。
突発費が必要になるケースは、区分マンションよりも一棟アパートの方が多いです。
マンションは共用部分の修繕に組合で集金している「修繕積立金」を使うことができます。
ですが、一棟アパートの場合は、室内・室外すべて自己費用で賄わなければなりません。

<一棟アパートで失敗する事例>
1~3月の連鎖退去で空室が発生+高額な現状維持費が必要+新規賃借人をつけるための広告費が発生。

サラリーマンに600万円の資金を現金で用意しろ!というのは残酷な話です・・・

メンテナンス・維持費はいくら必要なのか?購入前に確認しておくことが大切。
経費は、家賃収入の10%以内に抑えるようにしましょう。
マンションの場合は、組合の修繕積立金がきちんと集められているかも確認したいですね。

★結論★
メンテナンス費用が発生しない物件を選ぶ&維持費を見込んでおくと失敗しない!

 

2.時間経過でマイナス収支にならない計画を立てる

新築の場合、平均価格ではなく建設費用をベースに物件価格が決定されます。
購入後に500万円前後の下落が起こるのは当たり前。新築のプレミアムがなくなり中古になります。
そこで問題となるのは収支計画。
提示されるフローは「新築+満室時」の計算なので10年以内に赤字収支になることが少なくありません。

<新築マンション・アパートで失敗する事例>
購入時に提示されるのは「新築+満室時」の計算です。
空室率は20%、家賃下落率は10%なので、新築賃料の70%で運用できる計算を立てる必要があります。

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中古で購入した場合も、家賃下落や空室率は頭の中に入れておく必要がありますね。
東京23区は10%台の空室率ですが、地方になれば空室率も高まります。
赤字収支になった場合は、損切りをして投資をやめられるかどうか?出口を見通しましょう。

★結論★
空室・家賃下落で赤字にならない計画を立てる!繰り上げ返済でリスクを減らす!

 

3.融資枠を意識しながら借入&繰り上げ返済を行う

サラリーマンが融資を組める上限は、一棟アパート:年収の10倍、区分マンション:年収の8倍ぐらいが相場。
区分で買い進める場合、3戸マンションを買ってしまうと頭打ちになってしまうわけです・・・(ノ゚Д゚;)

3戸のマンションだと、年間のキャッシュフロー100~300万円で精一杯だと思います。
ではより多くの融資を受けるにはどうすればいいか?

<融資を組む方法>
・銀行と仲のいい不動産会社から融資を申し込む
→セミナーを受けた不動産会社では、区分でも年収の15倍まで借りられる制度があるそうです。
・無担保(完済)物件を手に入れる
→共同担保にすることで融資枠が広がり完済することで銀行からの評価も高くなります。
・繰り上げ返済で融資枠を広げる
→繰り上げ返済をすることで返済期間も短くなりますし費用も少なくてすみます。

★結論★
属性・年収・融資枠を意識しながらローンを組む&繰り上げ返済を行う!

 

4.レバレッジを効かてスピードを上げて資産形成を実現する

現金購入は金利が発生せず、一見するとお得な用に思えます。
ですが、現金だとレバレッジが効かず予算内でしか購入できないため小さくまとまってしまいがちです。

現金1,000万円で物件を1件買うと、毎月6万円の収入しか得られません。
ですが、1億円を金利2.5%で35年ローンで借りて1,000万円の物件を10件買うと、
毎月60万円の家賃収入が得られて、返済を含めても毎月24万円の収入を得ることができる計算です。

★結論★
レバレッジを使ってスピードを上げることが大切!まずは目標(ゴール)を明確にしよう!

今回のセミナーで、また投資の具体的な目標を考えるいいキッカケになりました。
まだぼんやりですが将来的には1億円の資産を持ち、年間の500万円ぐらいの家賃収入を得られたらいいなと考えています。
・・・借金に耐えられる精神があるかも重要ですが(笑)
そのためにどうしたらいいのか、仲間たちと交流しながら勉強していきたいと思います。

不動産投資はまずはやってみる!そして大失敗しないことが大切。
合わなければ、いつでも投資をやめられるように出口も考えておきたいと思います。

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。