もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

銀行から融資が下りない!?繰り上げ返済か貯金か…?

   

こんにちは、もちぼしです。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

今回は、Twitter(peing)にいただいた質問に回答させていただきます!(*´∀`)ノ
いつもたくさんのご質問ありがとうございます。なかなか更新できず回答が遅くなってしまいすみません..(汗)
いただいたメッセージにはすべて目を通させていただいてますので、順次お答えさせていただきますね。

不動産投資 融資の秘訣 QA

今回は、融資(ローン)に関するご質問をいただきました。
ご質問ありがとうございます!またいつもブログをいつも見ていただき大感謝です(^▽^)
すでに2戸マンションを所有されていて今は3戸目を購入されようとしているのですね、私と同じですね!

私が所属しているLineの不動産オーナーグループでも、実は融資に関する悩みってとても多いんです。
区分所有者はもちろん、一棟オーナーは特に、融資枠と総資産のバランスで苦戦している印象ですね。
その中で融資を成功させてきた仲間や、私が信頼する不動産会社の営業マンと話してきた経験を元に回答させていただきますね。

銀行から有利な条件で融資を受ける秘訣は?

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1. 実績のある不動産会社から購入する

以前もブログで買いたことがありますが、例えば同じ物件を買う場合でも、どこの不動産会社を経由して買うかによって受けられる融資の条件がまったく変わってきます。それは、銀行とその不動産会社の「信頼関係」の上に成り立っているといっても過言ではありません。過去の取引件数が多く、実績のある不動産会社は銀行から贔屓にされているので、金利も融資額もある融通が利きやすくなります。
これは、自分のステータス(資産や所得)に関わらず有利に選べるものですので、まずは融資先の銀行の選択肢が多い不動産会社を探して買うべきだと考えています。極端な話、不動産会社によって「買えるか、買えないか」の分岐があります。

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2.その銀行でローンを組んでいる知人に担当者を紹介してもらう

これは実際にローンであらゆる銀行から断られ続けてきたオーナーの実体験です。
すでに複数の物件でローンを組んでおり、希望の融資が通らなかった際、地方銀行(このオーナーさんは千葉銀行)の担当者を知人から紹介してもらい、今までは門前払いだったがすんなり交渉テーブルまで進み、最終的には融資を受けられた経験を語ってくれました。

一口で銀行といっても、支店によって、または担当者によって得意とする分野が違うので、うまく交渉を進めてくれる銀行支店の担当に巡り会えると、それだけで融資が有利に運ぶケースがあることを知りました。銀行員も人間ですので、そのときのノルマや人のご縁をうまく活用すれば話を聞いてもらえる可能性が広がりますね。ただ、銀行は転勤の多い職種ですので数年ごとに担当が変わってしまうことも珍しくないので、長く付き合いを続けるのは難しいところですね。一期一会のチャンスというべきでしょう。

究極の2択!繰り上げ返済か?貯金すべきか?

銀行から融資を受けるには、一定以上の収入と勤続年数があることが前提条件です。さらに上場企業など安定した会社で働いていればより有利に働きますね。とはいえ、不動産投資のためだけに気軽に転職できるものでもありませんので、勤務条件はあくまで参考に。もしすでに物件を所有しているのであれば「繰り上げ返済する」か「貯金をして持ち資金を増やすか」という2つの選択肢があります。
この質問に対して、私なら物件を増やしたいのであれば「現金を増やすべき」とキッパリ回答します!
なぜなら、これまでの経験上、繰り上げ返済をがんばりすぎて貯金がない人よりも、繰り上げ返済をしたことがなくても毎月の返済と確定申告をしっかりしていて、貯金のある人の方が銀行からローンを借りやすいからです。

また、いざというときに現金があれば、先日私が担当者から提案されたように「自己資金を1割入れることを条件に、金利1.775%で築35年の物件でローンを組ませてあげる」という特別な条件にも対応することができますからね。

何だかんだで手持ちの現金を持っていた方が、ローンを組むときに有利(選択肢が広がる)ということです。
希望戸数を手にいれるまでは、一定以上の資産は残しておき、余裕ができたら返済スピードをあげるために繰り上げ返済を選ぶのもよいでしょう(^_^)

不動産投資ローンの組み方は、様々な方法があるので、ぜひひとつの意見として参考にしてもらえれば幸いです。
私も3戸目を購入したいと考えているので、今はどんな物件を買うかじっくり吟味中です!(笑)

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。