もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

投資物件の利回りを大公開!信頼できる会社選びが重要です

   

こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

もうすぐ2月も終わりですね。私は花粉症なのでこの時期はほとんど外に出たくありません…orz
出歩くとしてもスタバか、本屋か、映画か、セミナーか(笑)
週末はセゾン投信の中野さんが書いた「年金バカ」「退職金バカ」という本を読みました。

退職金バカ 年金バカ 本

中野さんが書いている内容はあまり変わりばえしないので1冊読めば十分かもしれません(^_^;)
あいかわらず、老後の資金を貯めるために若いうちから投資信託で積み立てしよう、の一貫主張ですね。

ただ「ブログ飯」で有名な染谷さんが書かれた「複業のトリセツ」という本も読んだのですが、こちらはとても面白かったです。2019年は「一億総複業時代」の始まり。今すぐ複業の副業をしようよ!という本でした。

さて、リボ払い借金の人生から荒療治でお金のリハビリを行い「不動産投資」を選択した私ですが…(笑)
今回はTwitterでいただいた質問に回答させていただきます(*´∀`*)!
(たくさん励ましのコメントをいただき本当に感謝です、順番にですが必ず回答させていただきます☆)

質問11 回答 QA 不動産投資

はじめまして、ご質問ありがとうございます。表面利回りに関するご質問ですね!
利回りは、不動産投資を行うにあたりとても重要なポイントなのでじっくり解説したいと思います。

私が2015年最初に買った物件の利回りは6.2%でした

表面利回りの計算式は、質問者さんが書いて下さっている通りで間違いありません(^_^)

・表面利回り=年間収入÷物件価格×100
・実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

「表面利回り」は投資用物件を探す際に、最初の目安として対象物件を絞り込む指標。「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたもので、具体的なキャッシュフロー(毎月のローン返済シミュレーション含め)を出す指標として使います。

2015年に私が購入した物件の利回りを初公開!
物件価格:1700万円
月額家賃:88,000円
借入額:1600万円
金利:2.0%
返済年数:35年(築11年)

表面利回りは、88,000 ×12 ÷ 17,000,000×100 = 6.21% です。実質利回りは5%後半です。
今回の物件は、元オーナーが営業マンと古くからのお知り合いで、値引きしてくれたのが大きかったです。

どうすれば高利回り物件に出会えるのか?

これまでも高利回りの物件に出会う条件を書いてきましたが、結論としては「優秀な営業マン」に出会うこと。
これに尽きると思います。「優秀な不動産会社」ではなくて「優秀な営業マン」です。

私が物件を購入した2015年、当時はすでに銀行の低金利ローンが主流&不動産ブームの影響もあって、物件価格は高騰していました。「年収400万以上、勤務年数3年以上、それなりの会社に勤務」していれば誰でもローンが組める状況でしたので、リーマンショック直後(銀行が貸してくれなくて現金勝利)よりははるかに購入しやすい環境だったといえます。

そんな中、まず私は東京で開催される不動産セミナーに毎週末、参加するところから始めました。
あとは本屋にある不動産投資に関する本をかたっぱしから読み倒しました(笑)もともと本が好きでしたので、趣味も幸いしてたくさんの知識を得られたのはよかったです。

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同じ不動産会社の営業マンでも、会ってみればわかりますが、やる気のある人ない人、経験値の高い人低い人、ホントに様々です。優良な営業マンほど「常連顧客」から「直指名」で優良物件を仕入れているので、他社よりも秀でた物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

営業マンも競争に晒されています。自分が仕入れた好物件は、やはり自分の営業成績にしたいものです(笑)
常連がたくさんいるので、リアルタイムで会うたびに物件の仕入れがあります。不動産投資を始めてみたいと考えられている方は、ぜひまずは信頼できる営業マン探しから始めてみることをオススメします。

信頼できる営業マンを見分けるポイント

①レスポンスが早い、連絡が丁寧
②提示物件数が少なく、有名駅が多い
③物件の悪いところを本音で教えてくれる

①はだいたいクリアできているケースが多いですが、重要なのは②③。様々な営業に会っているうちに、その人が本当に信頼できるのか見えてくると思います。自社物件しか褒めない人はだいたい信頼できないですし、他社物件であっても正直に評価してくれる人は信頼できます。

質問17 回答 QA 不動産投資

こんにちは、ご質問ありがとうございます!賃貸管理会社に関するご質問ですね。
結論としては、少しでも不満を感じるような管理会社なら変えるべき!と私は思います。

長く不動産投資を成功させるためには管理会社選びが重要!

不動産投資を始めてみてよく分かったのですが、管理会社との付き合いはとにかく長いです…(笑)
特に、退去があった場合の現状回復に関するやり取り、次の入居者を決めるまでのスピード感(家賃決定からマイソク流しなど)が管理会社によって全然クオリティが違うと思いました。
これまでの経験上、管理コストが安い管理会社はそれなりの理由があり、特に短期間で家賃が下がるリスクが高いことが分かりました。管理コストは重要ですが、それ以上に「高いを家賃をキープするための仕組み」が何より重要だと痛感しています。

退去時の対応を見てから判断でもよいと思いますが、少しでも不満を感じるようであれば、長い目で見て物件パフォーマンスを高く維持してくれる会社とお付き合いしたいですね。

信頼できる管理会社を選ぶコツ9ヶ条

①家賃滞納を保証(審査と保証がしっかり)
②賃貸募集を数日でレインズ公開(1社囲い込みでない)
③空室対策・退去予防の引き出しが多い
④外国人入居者受け入れの専門部署がある
⑤繁忙期でも内装工事は1週間以内に完了
⑥緊急事態に24時間365日対応
⑦離職率が低い&担当替えが少ない
⑧土日祝日も営業を行っている
宅建取引士など資格者の比率が高い

管理会社を選ぶ際、まずは家賃滞納時の催促実例(どのように回収したか)を聞くと面白いです(^_^;)
私がお願いしている会社は、実際に訪問したらゴミ屋敷で数日かけて家宅捜索した話を聞かせてくれました(笑)
滞納するような入居者を審査で見分ける力量も大事ですが、万が一滞納したときも根気強く催促してくれる会社だと安心ですね。

実は今週末もいくつかの不動産会社に訪問し、面談やセミナーに参加しようかなと考えています。
セミナーでは、他の人が考える老後の資産運用について詳しく話が聞けるのでとても刺激になっています!(ノ`・ω・)ノ゙

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。