もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

定年60歳までにローンなしマンションを3戸!目標が決定です!

      2019/03/01

こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

先日、Twitterの質問箱に「繰り上げ返済」に関するご投稿をいただきましたので、今回は、私が考えているローンの返済シミュレーションについて、2019年現時点の考えを書きたいと思います(*^▽^*)

質問14 回答 QA 不動産投資

こんにちは、初めまして!ご質問ありがとうございます。繰り上げ返済に関するご質問ですね。
2015年夏に、人生初の不動産投資マンションを購入し、もうすぐ5年目に突入しようとしています。(あっという間!)

不動産投資を行うなら、東京23区・築浅・ワンルームマンションの考えは現在も変わりませんが、「繰り上げ返済」を行うべきか?「手元に現金」を残しておくべきか?という議論ですが、勉強を繰り返す中で、ようやく私の中で一つの結論がでました。
結論は「サラリーマンの不動産投資は、確実性を重視して、繰り上げ返済をするべき!」です。

不動産はローンがなくなってこそ資産!
定年(60歳)までに、ローンのないマンションを3戸所有する!

老後資金 不動産投資 家賃収入
不動産(投資用マンション)は、ローンがあるうちは「資産」ではなくただの「借金」です。
もちろんレバレッジを効かせて、効率を優先した投資方法なので、借金自体が悪いわけではありません。
ただし!ここで重要なのは、総資産における借入割合をなるべく下げておくことで、万が一のリスクに備えることです。
低金利の今は返済に有利な環境ですが、将来的に金利が上昇した際は、利息が増して返済しにくくなります。
繰り上げ返済をして、15年・10年・5年の区切りでマンションを資産として確定させること。それが「サラリーマンに適した」投資スタイルだと考えます。

目標のゴールは60歳!あと25年で何ができるか?

私の会社は、就業規則で「定年は60歳」と定められていました。本人の希望があれば「健康」「就業成績」を条件に、65歳までは継続雇用を希望できるという話でしたが、かなり先の将来どうなるかはわかりません。
給与が一気に下がる可能性もあるため、ここでは定年を仮に「60歳」に設定したいと思います。

スポンサーリンク

目標1:年間60〜100万の繰り上げ返済で、45歳までに1戸目のローンを完済!

2015年に購入した区分マンションの残債は1300万円ほど。まずは、この1戸目のローン完済を目指します。
1戸目は、長くとも15年以内にローン完済することを目標にします。4年経過したので、残された時間はあと10年ほど。
主にボーナス+貯金で、約10年後の45歳までに「入居者の家賃+繰り上げ返済」の力でローンのないマンションを1つ作ることを目標にしたいと思います。

目標2:1戸目の全家賃+繰り上げ返済で、50歳までに2戸目のローンを完済!

2018年に購入した区分マンションの残債は2000万円ほど。45歳でローンのないマンションを1戸作ったら、次は「入居者の家賃(1戸目の家賃も2戸目の返済にあてる)+「繰り上げ返済」の力で、約15年後の50歳までにローンのないマンションを2つ作ることを目標にしたいと思います。

目標3:ローンのない2戸の家賃収入だけで、60歳までに3戸目のローンを完済!

50歳までにローンのないマンションを2戸作ることに成功したら、あとは家賃収入を元手に、3戸目の区分マンションを購入し、60歳までにローンのないマンションを3つまたは4つ作ることを目標にしたいと思います(^_^)

60歳の定年後、毎月30万円の家賃収入を得る

私が定年を迎える頃には、おそらく日本の年金支給開始は70歳か75歳まで引き上げられているでしょう。仮に、60歳まで運良く健康に働けたとしても、60歳から75歳までの「15年間」をどのように生きるべきか。

セゾン投信の中野さんは、30代は毎月3万、40代から始めた人は毎月5万、積立投信して2000〜3000万円を貯めましょう。その後は年3%の利回りで運用すれば、”年金支給額とあわせれば”毎月30万円で生活できるとおっしゃっています。
でも、75歳まで年金がもらえない場合、どうしても貯めた資金を切り崩して生活することになってしまう。
使えばなくなってしまう資金(限られたコップの水)をすり減らしていくだけの人生はつまらない。

定年後も、サラリーマン時代と変わらずに、収入を得ながら安心して生活したい!!

私は心からそう思っています。
とはいえ、30〜40代の健康でエネルギーある時代を、繰り上げ返済のためだけに貯金する気にもなれない。

だから「貯金する」のではなく、いかに繰り上げ返済のために「収入を増やすか」という視点で
これからも、エネルギッシュに収入アップを目指したいと思います!

不動産投資を始めたことで、毎日だらだら浪費する生活でしたが、仕事のモチベーションが上がりました。
収入アップに興味がわいたので、怠け者にこそおすすめしたい投資法かもしれません(笑)

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。