もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

Twitterでいただいた不動産投資の質問に回答します!②

      2019/02/23

こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

先日、Twitter質問箱でいただいた質問にいくつか回答させていただきました。

Twitterでいただいた不動産投資の質問に回答します!①
こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。 今日はTwitter(Peing)でいただいた質問にいくつか回答させていただきます(* ̄∇ ̄*

今回も追加でたくさんの質問をいただきましたのでのんびりペースになりましたが回答させていただきます!
いつも励ましのメッセージやコメント、誠にありがとうございますm(_ _)m

質問1 回答 QA 不動産投資

不動産投資による還付金ですね。
今年も税理士に書類を送付しまして、確定申告の依頼をしました。(毎年一律3万円でお願いしています^_^)
2018年の還付金は 51,798円 でした。減価償却や経費など赤字分がサラリーマンの黒字収入から相殺となるため、2019年の住民税も減額される見込みです。

質問2 回答 QA 不動産投資
サラリーマンが不動産投資を行うなら、唯一人口が増加しており賃貸需要が最も多い東京。
東京23 区であれば特別に控えるべきエリアはありませんが、山手線エリアから近ければ近いほど成功する確率が高いと考えています。最寄り駅は徒歩5分以内2駅以上利用可能な立地の物件がおすすめです。
上記条件の「成功」の根拠は、「空室が起きない(退去後すぐに決まる)」「家賃下落が起こりにくい」です。

実際、私が所有している池袋と錦糸町の区分マンションも、両方とも上記条件に該当するため、空室後2〜3週間で次の賃借人が決まるという安定したサイクルで運用できています。(家賃のない期間は「持ち出し(マイナス)」になるため、退去時期に関係なく、1ヶ月以内に次の入居者が決まるのはとても重要なファクターと考えています)

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質問3 回答 QA 不動産投資

投資で買う物件はすべて業者からの物件の紹介です。セミナーで知り合った不動産会社の営業とまずは仲良くなるところから初めて、希望の物件を紹介してもらえるまでしつこく何度も直接会いに行きます(笑)これまでの経験上、メールや電話だけで良物件を紹介してもらえることはありませんでした。不動産営業マンも、ノルマや感情があるため「直接会って、購入してくれる確率の高い(判断の早い)顧客」を優遇するのは当然の心理だと思います。
何度も会いに行くので、手間(時間とお金)がかかりますが、ここは決して妥協してはいけないポイントでしょう。

「楽待」は登録していますが、一切利用していません。
経験上、受け身で提案される中に優れた物件はありません。(特定の常連 or 数億資産のあるステータスの高い顧客であれば別かもしれませんが…笑)

質問4 回答 QA 不動産投資
東京の鉄筋マンションですので、30年後もエリアさえよければ大幅な家賃下落は起きていないと考えています。東京23区内はマンション建設制限があり、一定数以上は新築のワンルーム物件が立たないようになっていますし(ファミリー向けタイプがないと新築できないなどの制限があります)立地がよい賃貸物件は今後も需要が途絶えることはないでしょう。実際に、主要なJR駅前に立するマンションは古くても絶えず入居者がついています。需要があればマンションの経済状況も安定するので、ムリのない修繕計画も立てられるでしょう。
物件の売却は今のところ考えていませんが、将来的には売却する可能性も当然あると考えています。
ただ、繰り上げ返済を活用しながらまずは1件ローンのない物件を所有し、2件目の返済をスピードアップさせ、3件目、4件目と家賃収入を増やしていければと考えています(^_^)

今回もたくさん質問やコメントをいただき、本当にありがとうございました。
今後もブログやTwitterを通じて、私がお伝えできる範囲で回答していきたいと思いますので、ぜひ質問などいただけましたら幸いです!

ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。