もちぼしの不動産・年金・お金のブログ

都内で働く一般会社員OLのもちぼしです。将来への不安から2015年6月に不動産投資用マンションを購入。昔は150万円のリボ払い借金持ちでした。マンションオーナーになるまで、なってからの出来事や気になる年金・お金のことについても書き綴ります。

Twitterでいただいた不動産投資の質問に回答します!④

      2019/02/23

こんにちは、もちぼしです。 いつもブログをお読みいただきありがとうございます。

先日、twitterにいただいた質問に回答させていただきましたが、今週に入ってまたいくつか追加でご質問をいただきました!驚きとともに嬉しさのあまり感極まっております。本当にありがとうございます( ;∀;)
ものすごくスローペースではありますが、更新を続けてきてよかったなと思います。

せっかくですのでいただいた質問に少しずつ回答させていただきますね(*´∇`*)イエッサー

質問12 回答 QA 不動産投資
こんにちは、はじめまして。ご質問ありがとうございます!
都内の築浅物件についてですね。私はむしろ築10年以内の物件よりも、築10〜15年の物件を狙って購入することにしています。

東京23区の築浅(10〜15年前後)物件を狙う理由

築10年以内の物件は”新築プレミアム価格”が上乗せされているため、物件価格が下落する = 出口で損する
新築浅の物件は、管理費、修繕積立金の価格が安定していない
(新築時は安価に設定されているが、築10年を目安に実施される「大規模修繕工事」で管理費が上昇する)
※築10年を過ぎた「物件価格 × 家賃 × 管理費」の収支バランスを見て、それでも利益の出る物件を購入するのが安全

③ 2008年以降、「都内マンション建設規制」の動きが強まり、新築マンションの供給数が減少しました。
2002〜2007年に供給されたマンションは、新耐震基準をクリアしており立地もよい上に、供給数が多いため手頃な価格で購入できるケースが多いです。(2002〜2007年=2019年時点で築12〜17年の中古マンション)
首都圏投資用マンションの販売戸数の推移グラフ※グラフ引用元:不動産投資スクエア
築17年以上過ぎると、今度は老朽化で故障や修繕リスクも発生するため、やはり築10〜15年のバランスが良いと考えています。

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質問13 回答 QA 不動産投資続いてもご質問ありがとうございます!
物件を買うときですが、私は必ず「現地確認」をすることにしています!(^_^)
1人ではなく、担当の営業マンに同行してもらい、入居者が気にするポイントをくまなくチェックします(笑)

マンション購入前の現地チェックポイント5ケ条

① エントランスは清潔感があるか?(決められた曜日に管理人がいるか?)
② 駐輪場の自転車・バイクはきちんと整列しているか?
③ ゴミ収集所にニオイが残っていないか?決められたルールで運用されているか?
④ 植木・看板は整備されているか?
⑤ 近所の治安は大丈夫か?(女性が夜1人で歩ける明るさか?街灯は十分か?)

自分も女性なので、少なくとも住む立場で考えたときに、上記のルールが守られてない物件であれば入居を辞退するか、住んでも数ヶ月で引っ越ししてしまうでしょう。不動産投資の観点でいえば、マンションに長期入居してもらえる確率が下がります…

上記のチェックポイントは、不動産投資を始めてから改めて重要だなと思ったポイントです。
私は都内に住んでいるメリットを活かして、購入前は必ず現地確認するようにしています!(*  ゚▽゚)ノ彡
(投資用物件はオーナーチェンジがほとんどで内見はできませんが、エントランスまでは見られますので)

今回は、2件の質問に回答させていただきました。
まだいくつか質問が残っておりますので、ぜひ時間を見つけて回答したいと思います(ノ・▽・)ノ”

今後もまったりペースの更新ではありますが、質問や励ましのコメントなどいただけましたら幸いです☆
本当にありがとうございます!
ブログを最後までお読みいただきありがとうございました。